Algemeenheid van goederen bij projectontwikkelaar

Draag je als projectontwikkelaar een vastgoedcomplex over aan een belegger die het vastgoed vrijgesteld van btw gaat verhuren? Dan lijken er mogelijkheden te bestaan om het vastgoed sowieso zonder btw te leveren. Het gerechtshof Arnhem–Leeuwarden heeft hierover op 17 mei 2022 een tweetal voor de vastgoedpraktijk zeer belangrijke uitspraken gedaan.

De casus

In de ene casus was sprake van de tansformatie van een oud kantoorgebouw naar 77 appartementen en in de andere casus van een perceel grond waarop een woon-zorgcomplex werd gebouwd. In beide gevallen is reeds in een vroeg stadium gezocht naar mogelijkheden om de vastgoedcomplexen te verhuren. Dit heeft geleid tot huurovereenkomsten door de projectontwikkelaars met de bewoners van de appartementen respectievelijk een zorginstelling. Ten tijde van de oplevering van de vastgoedcomplexen zijn deze dan ook vrijgesteld van btw verhuurd door de projectontwikkelaar. In beide casus vond de projectontwikkelaar evenwel een koper voor de panden en zijn deze relatief kort (ca. 11 dagen resp. 3,5 maand) na de oplevering geleverd aan deze kopers. Het betrof in beide gevallen beleggers die de verhuur van de vastgoedcomplexen aan de betreffende huurders hebben voortgezet. 

Standpunten projectontwikkelaar en inspecteur

De inspecteur oordeelde in beide gevallen dat sprake was van een btw-belaste levering van nieuw vervaardig vastgoed. De projectontwikkelaar was echter van mening dat hij geen btw hoefde te voldoen ter zake van de levering aan de belegger, omdat het geleverde complex kwalificeerde als algemeenheid van goederen. Op grond van artikel 37d van de Wet OB 1968 is er dan geen btw verschuldigd ter zake van de levering. De Rechtbank was het in beide gevallen met de inspecteur eens: btw-heffing ter zake van de levering, maar wel  aftrekrecht ter zake van (ver)bouw.

Uitspraak Hof: art. 37d Wet OB 1968 is wel van toepassing

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden denkt er anders over en is van mening dat in beide gevallen de onderhavige complexen wel als algemeenheid van goederen zijn aan te merken. Artikel 37d Wet OB 1968 is dus van toepassing op de leveringen van de onderhavige complexen, ondanks het feit dat de verhuur door de projectontwikkelaars slechts een korte termijn betrof. Het Hof achtte het van belang dat de huur werd voortgezet en dat niet is gebleken dat de huurovereenkomsten met de oorspronkelijke huurders of de serviceovereenkomsten na de leveringen zijn opgezegd.  

Wat betekenen deze uitspraken in de vastgoedpraktijk?

Vooropgesteld zei dat de kans bestaat dat de Belastingdienst in cassatie gaat bij de Hoge Raad, zodat dit hoogste rechtscollege eerst zijn oordeel moet geven voordat er volledige duidelijkheid is. Toch lijkt deze uitspraak in situaties waarbij partijen kunnen voldoen aan de voorwaarden voor toepassing van artikel 37d Wet OB 1968 grote voordelen met zich mee te brengen. Veelal is immers de door de verkoper verschuldigde btw, die de koper niet in aftrek kan brengen, aanzienlijk hoger dan de btw op de aankoop en (ver)bouw van het complex door de projectontwikkelaar. Daarnaast bestaan in degelijke situaties ook mogelijkheden voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting, dan wel kan, als sprake is van woningen, het 2%-tarief worden toegepast.

Beuker Btw-advies helpt je hier graag bij

Zeker bij vastgoedtransacties zullen de feiten telkens weer anders zijn. Het is dan ook van belang om in een zo vroeg mogelijk stadium rekening te houden met de fiscale gevolgen ervan. Het inhuren van deskundig advies is dan raadzaam. Beuker Btw-advies heeft veel ervaring op dit terrein en staat je bij dergelijke problematiek graag terzijde.

geert@beukerbtw-advies.nl
www.beukerbtw-advies.nl